流山法律事務所の弁護士の川越伸裕です。

前回は、地代の減額請求についてお話ししました。

今回は、地代の増額請求をされた場合はどうするか、お話ししたいと思います。

柏市や松戸市の地価推移を良く見なおしてみると、中心部では地価が上昇に転じているところもあるようです。もちろん、バブル期のような地価になることはないと思いますが、今後、安定して地価が上昇していく可能性もあります。

そのように、地価が上昇し、近隣の地代に比べて、地代が安くなってしまうこともあります。そのようなとき、賃貸人（大家さん）から、地代の増額請求がなされることがあります。

減額請求のときにお話ししたように、まずは、大家さんから、地代を上げたいとの話し合いの打診があると思います。地代が上がるのがやむを得ないとお考えならば、その話し合いに応じて、地代を決めればよいだけです。

話し合いがまとまらない場合、大家さんは、調停や裁判で、地代の増額を求めてくることになるでしょう。その際、①土地に対する租税その他の公課の増減、②土地の価格の上昇若しくは低下、③その他の経済事情の変動、④近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき、に当たると判断されてしまえば、賃料の増額が認められてしまうこととなります。

多くの場合、専門家の鑑定等により、地代の増額の有無が決められるであろうことは、賃料減額のときと同様です。

もっとも、地代の増額請求がされたからといって、ただちに増額分の賃料を支払う必要はありません。

賃借人（土地を借りている人）としては、地代の増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りることとなります。

通常は、これまでの地代を支払い続けていれば、賃貸借契約を解除されることはありません。

ただし、賃料の増額が妥当であるとする判決が確定してしまえば、その差額に年１割の利息を付して、大家さんに支払わないといけません。調停や裁判の期間によっては、かなりの負担を強いられる可能性があります。

ところで、賃借人は、地代の増額が正当であるとする裁判が確定するまでは、相当な地代を支払っていれば足りる、と上記でご説明しました。

大家さんが、大人しく地代を受け取ってくれればいいのですが、「こんな額の地代なら受け取らない。」と言って、地代を受け取ってくれないこともあり得ます。

そのようなとき、地代を支払わないで放っておくべきではありません。

地代の「供託」という手段を用いて、地代支払債務を免れておくべきでしょう。

この「供託」手続きについて、次回、お話ししたいと思います。

流山法律事務所の弁護士の川越伸裕です。

先日、柏市や松戸市の地価（土地の値段）の推移表を見る機会がありました。

やはり、最盛期に比べて半額以下の価格となってしまっており、長期低落傾向が続いているように思います。

これほどまで地価が下がってしまうと、「今借りている土地の地代が高いのではないか。」とお考えになる方もいらっしゃるかも知れません。

特に、周囲の地代と比べて、明らかに高い賃料を支払っていることが分かった場合は、そうお考えになるのではないかと思います。

このように、地代が不相当に高額ではないかとお考えになったときは、どのように対処すればよいのでしょうか。

まず、賃貸人（大家さん）と話し合いをし、地代を下げてくれるようにお願いしてみるべきでしょう。双方が話し合いで合意できれば、地代は減額されることとなります。

しかし、賃貸人が、地代を下げることを承諾しない場合は、話し合いでの解決はできません。

そのようなときは、調停や裁判で、地代の額を決めることとなります。

借地契約の当事者は、①土地に対する租税その他の公課の増減、②土地の価格の上昇若しくは低下、③その他の経済事情の変動、④近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき、には、「将来に向かって地代等の額の増減を請求する」ことができます。

したがって、調停や裁判で、これらの事情があるかを判断してもらい、適切な地代の額を決定してもらうことになります。

実際は、適正な地代の額を明らかにするため、不動産鑑定士などに鑑定いてもらう等して、適切な額を決めていくこととなるでしょう。

ところで、地代の減額について、減額を正当とする裁判が確定するまでは、賃貸人は、「相当と認める額」（通常は、これまでの地代額）の地代等の支払いを請求することができますので、ご注意ください。

賃借人の側で、一方的に、減額した額しか支払わないという対応を取ってしまうと、賃貸借契約を解除されてしまう可能性がありますので、きちんと、これまでの地代を支払い続けることが必要です。

後で、地代を減額するとの裁判が確定した場合、払いすぎた地代に、年１割の利息をつけて、返還して貰えますので、最終的には帳尻が合うようになっていますので、ご安心いただければと思います。

なお、お気づきの方もいるかと思いますが、借地契約の当事者は、上記①～④の事情があれば、将来に向かって地代等の額の「増減」を請求することができると書きました。

つまり、賃貸人の側から、地代の「増額」を請求されることもあり得ます。

このときに、どのように対応すればよいのか、次回、お話ししたいと思います。

流山法律事務所の弁護士の川越伸裕です。

相続について相談にいらっしゃる方は、相続人（財産を受け継ぐ方）だけではありません。遺言書を書こうとする方から相談をいただくことも多々あります。

そのような方から、たびたび質問されることがあります。

それは、「老後の面倒を見てくれた子に財産を遺したい」というご要望です。例えば、ご相談者には子どもが２人いるが、二男は面倒を見てくれず、長男だけが面倒を見てくれたので、長男に財産を遺したい、というようなご要望です。

老後の面倒を見てくれた子に財産を遺す方法としては、まず、遺言書を書く方法が考えられます。「長男に財産をすべて取得させる」というような遺言書を書いておけばいいのです。

しかし、このような遺言書では、いたずらに兄弟間の紛争を生むことになりかねません。また、「遺留分」という制度があり、面倒を見てくれなかった二男にも、一定割合の遺産を取得する権利がありますので、すべての遺産を必ず長男に遺すことができるわけではありません。

むしろ、二男にも、一定程度の遺産を遺し、長男にはそれより多額の遺産を遺す、と遺言書に記載したほうが、遺産を遺してもらう長男にとっても幸せなことなのではないでしょうか。

また、「負担付死因贈与」契約という手法も考えられます。これは、長男が老後の面倒を見てくれたことを条件として、財産を死因贈与するというものです。

もっとも、「長男が老後の面倒を見た」かどうかについて、長男と二男とが争うことも考えられますし、負担付死因贈与は「契約」ですので、長男が老後の面倒を見てくれなくなったという事情が発生しても、すぐに一方的に解約を解除することができないというデメリットもあります。

もう一つ、長男を受取人として、生命保険をかけるという方法もあると思います。

生命保険は原則として遺産ではなく、受取人の財産とされていますので、長男を受取人としておけば、その財産を長男のものにすることができるのです。

もっとも、生命保険の金額や保険金の額が遺産の総額に占める割合、被相続人と保険金受取人との同居の有無、被相続人の介護等に対する貢献の度合いなど、保険金受取人である相続人と被相続人との関係、保険金受取人でない他の相続人と被相続人との関係、各相続人の生活実態などに照らして、相続人間に著しい不平等が発生するときは、生命保険金であっても、遺産分割の対象とされてしまう可能性があります（実際に、そのような判例が下されているようです。）。

どのような手法を取られるかは、様々な手続き（上記のほかにもいろいろ手法はあると思います）のメリットやデメリットを十分に検討して決定すべきです。判断に迷われたら、ぜひ流山法律事務所までご相談ください。

流山法律事務所の弁護士の川越伸裕です。

例えば、親が亡くなった後、部屋の机の中から、遺言書が発見されることがあります。それでは、遺言書を発見したときは、どのような手続きを取る必要があるのでしょうか。

遺言書の保管者又はこれを発見した相続人は、遺言者の死亡を知った後、すぐに遺言書を家庭裁判所に提出して、「検認」という手続きを取る必要があります。これは、遺言書の偽造・変造を防止し、亡くなった方の意思を明確にするために必要とされる手続きです。

とくに、封印のある遺言書（封筒に入って封がされている遺言書など）は、家庭裁判所で相続人等の立会いの上開封しなければならないことになっています。勝手に封を開けて遺言書を読んではいけないのです。

勝手に遺言書を開封したり、家庭裁判所への遺言書の提出をしなかったりすれば、民法上、過料（安い罰金みたいなもの、とお考えください。）の制裁が科せられることがありますので、遺言書を発見したときは、すぐに家庭裁判所へ手続きを申し立てることが大切です。

家庭裁判所で行われる「検認」とは、相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせるとともに、遺言書の形状、加除訂正の状態、日付、署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。遺言が有効か無効かを判断する場ではありませんので、遺言書が偽造された等を理由とする裁判を提起するとすれば、別途行う必要があります。

なお、検認は、偽造・変造を防止するところにその趣旨がありますので、公正証書遺言（公証人という職の人のところで作成した遺言書）については、検認の手続きを行う必要はありません。

流山法律事務所の弁護士の川越伸裕です。

早いもので、流山に事務所を開設して半年になります。

自分で事務所を構えてみて、大変なことやびっくりしたこともたくさんありましたが、どうにか乗り越えて、半年続けることができました。

そういえば、流山に来てすぐの頃、松戸の裁判所に書類を送ろうとしたら、住所が、松戸市岩瀬「無番地」であったことにびっくりしたことがあります。

無番地といえば、網走刑務所の「番外地」を想像していましたので、松戸の裁判所は「無番地」なんだ、という衝撃は大きいものでした。

もっとも、良く考えてみれば、国有地であったのであれば、無番地であっても、それほど驚くことではありません。少し調べてみましたが、意外と各地に無番地の住所の箇所も残っているようです。

しかし、松戸駅から徒歩５分の広い場所が、無番地のままというのは、少し違和感を覚えます。

ところで、無番地である松戸の裁判所に書類を送るとき、住所はどのように記載したらいいのでしょうか。

無番地、ということは、番地がない、ということなのでしょうから、「松戸市岩瀬」まででよいのか、それとも「無番地」まで記載すべきなのでしょうか。

郵便局に電話で問い合わせたところ、「無番地」は「無番地」という番地であって、番地がないという意味ではない、手紙には、「無番地」まで記載するのが正確であるとの答えをもらいました。

無番地は「０番地」でもないので（０番地というのは存在しない、ということでした。）、無番地と記載してもらいたい、とも言われました。

難しいので、早く何らかの番地をつけてもらいたいものです。

流山法律事務所の弁護士の川越伸裕です。

先日、前橋でご依頼を受けた事件の裁判に出頭するため、前橋地方裁判所に行って来ました。

弁護士になってから５年間、通い慣れた裁判所ですので、まだ流山市に独立して半年というのに、すでに懐かしさすら覚えてしまいました。

独立前に私が担当していた事件で、前橋地裁の本庁に訴訟提起するのは、これが最後となるのではないかと思います。あと数回、前橋の裁判所に出頭することとなると思いますので、最後の事件として悔いのないように、全力で職務に当たって行きたいと考えています。

流山法律事務所の弁護士の川越伸裕です。

前回、残業代が支払われない「管理監督者」についてお話ししました。

今回は、管理監督者性の判断基準についてお話しします。

管理監督者については、行政から、通達と呼ばれる基準が出されています。

その中で、管理監督者の判断基準を定めた通達がいくつかあります。例を挙げれば、①昭和63.3.14基発第150号、②昭和52.2.28基発第104号の2、同105号、③平成20.9.9基発第0909001号、④平成20.10.3基監発第1003001号などが挙げられます。

また、管理監督者については、たくさんの判例が出されています。

これらの通達や判例の基準によれば、おおむね次の①～③の基準で、管理監督者性は判断されているようです。

①職務内容・責任・権限についての判断要素

社員が、少なくとも会社の一部門を統括するような立場・権限を有していたこと、職務内容や権限が、部下の労務管理等を含む事業経営上重要な事項に及ぶか等を判断。

②勤務態様についての判断要素

出退勤の自由があるか（好きな時間に出退勤できるか）、業務を自己の裁量で行うことができるか（自分の判断で仕事をすることができるか）等を判断。

③賃金等の待遇についての判断要素

給与又は賃金全体において、役職に見合った金額が支給されているか等を判断。低額の給与しか与えられていなければ、経営者と同一とはみなせませんよね。

これらの判断を総合して実質的に検討し、労働者が管理監督者に該当するかを判断することとなります。

管理監督者は、認められてしまえば、残業代の支払いが受けられなくなる、きわめて重大な影響を及ぼす問題です。

管理監督者について争いが生じた際には、すぐに流山法律事務所までご相談ください。

流山法律事務所の弁護士の川越伸裕です。

残業をすれば、原則として、残業代をもらうことができます。

残業代を科すことによって、会社の経営者がたくさん残業をさせることをためらい（余分に残業代を支払わないといけなくなるから）、時間外労働を抑制することが期待されるため、残業代の支払いが法律で定められているのです。

しかし、例外的に、どんなに働いても残業代が支払われない人たちがいます。その中でも、良く例に挙げられるのが、いわゆる「管理監督者」と呼ばれる人たちです。

管理監督者とは、労働条件の決定その他労務管理について経営者と一体的な立場にある人のことをいいます。例えば、ある会社の部長が、会社を事実上運営するような立場にあり、部下の勤務状況の管理や評価、解雇、懲戒等の権限を有しているような場合、実態は経営者と同一であると評価されれば、残業代の支払いをしなくてもよいこととなっているのです。

なぜならば、管理監督者は、企業経営上の必要から、経営者との一体的な立場において、同法所定の労働時間等の枠を超えて事業活動することを要請されてもやむを得ないものといえるような重要な職務と権限を付与され、また、賃金等の待遇やその勤務態様において、他の一般労働者に比べて優遇措置が取られているので、労働時間等に関する規定の適用を除外されても、上記の基本原則に反するような事態が避けられ、当該労働者の保護に欠けるところがないためです。

それでは、残業代が支払われない「管理監督者」であるか否かは、いったいどのような基準で判断されるのでしょうか。

次回、管理監督者の判断基準をお話ししたいと思います。

流山法律事務所の弁護士の川越伸裕です。

先日、裁判に出るため、松戸簡易裁判所へ行ってきました。

流山法律事務所からは、車で行くよりも電車で行った方が早いですので、いつも新松戸駅経由で裁判所へ出頭しています。

ただ、ずっと気になっていることがありました。馬橋駅から出ている、流山電鉄のことです。

流山法律事務所から徒歩１５分くらいで、流山電鉄線の鰭ヶ崎駅に着きます。

流山市民となったからには、一回、乗ってみるべきであろうと、ずっと考えていましたので、良い機会と思い、馬橋駅で

流山電鉄に乗り換えてみました。

非常になつかしい感じのする電車でした。

思ったより、電車の本数も多く、しかも馬橋駅から鰭ヶ崎駅まで１０分弱で到着するという、便利な路線であることがわかりました。

流山法律事務所から離れていなければ、松戸の裁判所へ行くために、もっと活用するのですが。

ぜひ、鰭ヶ崎駅～南流山駅間に支線を作っていただきたいというのが願望です（無理とは分かっているのですが・・・。）。

千葉県弁護士会松戸支部所属の弁護士の川越伸裕です。

今日は、「軽犯罪法」について、お話ししたいと思います。

一昨日と昨日にご紹介した法律とは違い、「軽犯罪法」という名前は、皆さんもお聞きになったことがあるかも知れません。

しかし、どのような行為が軽犯罪として禁止されているか、その内容をご存じの方は、少ないのではないかと思います。

軽犯罪法は、第１条に、３４項にわたる禁止事項を設け、これに反した場合は、拘留または科料に処すると規定しています。

なお、拘留とは、１日以上３０日未満の期間、捕まえておくこと、科料とは、１０００円以上１万円未満の額でなされる、罰金みたいなものです。非常に軽い刑罰ですね。

さて、禁止されている行為のうち、いくつかを挙げてみたいと思います。

２　正当な理由がなくて刃物、鉄棒その他他人の生命を害し、又は人の身体に重大な害を加えるのに使用されるような器具を隠して携帯していた場合

「隠して」いれば、いいのです。刃物でもなんでも、隠さずに堂々と持っていれば、軽犯罪法に反することはありません（銃刀法とか、何かの予備罪とか、別の法律で捕まると思いますが。）。

４　生計の途がないのに、働く能力がありながら職業に就く意思を有せず、且つ、一定の住居を持たない者で諸方をうろついたもの

私は、司法試験に合格するまでは、このような生活をしていましたので、率直に「こんな法律なんか作るな、放っておいてくれよ。」と言いたくなります。

ホームレスの方も、もしかしたら、この罪に該当する可能性があるのでは？と思ってしまいます。

２０　公衆の目に触れるような場所で公衆にけん悪の情を催させる仕方でしり、ももその他身体の一部をみだりに露出した者

嫌悪しなければ、「しり」「もも」「その他身体の一部」（←何処かは明言しないんですね）を露出しても軽犯罪にはなりません。公然わいせつ罪などにはなるかもしれませんが。

２２　こじきをし、又はこじきをさせた者

私は、乞食、という言葉を、差別用語として認識していましたが、法律では、堂々と規定されています。何せ法律ですから、怖いものはありません。

２３　正当な理由がなくて人の住居、浴場、更衣場、便所その他人が通常衣服をつけないでいるような場所をひそかにのぞき見た者

浴室や便所を密かに覗き見る「正当な理由」って何でしょうか。

監視カメラなど、なのでしょうか（しかし、監視カメラはそこにあることが明らかに分かりますから、ひそかに覗き見たと言うことができるのか疑問に思いますが。）。

ともかく、法律を作った人は、浴室や便所を除く「正当な理由」が存在すると考えていたことだけは間違いありません。

このように、軽犯罪法には、いろいろツッコミ所が満載です。

ぜひ、一度、ご覧になってみてはいかがでしょうか。