流山法律事務所の弁護士の川越伸裕です。
先日、柏市や松戸市の地価（土地の値段）の推移表を見る機会がありました。
やはり、最盛期に比べて半額以下の価格となってしまっており、長期低落傾向が続いているように思います。
これほどまで地価が下がってしまうと、「今借りている土地の地代が高いのではないか。」とお考えになる方もいらっしゃるかも知れません。
特に、周囲の地代と比べて、明らかに高い賃料を支払っていることが分かった場合は、そうお考えになるのではないかと思います。
このように、地代が不相当に高額ではないかとお考えになったときは、どのように対処すればよいのでしょうか。
まず、賃貸人（大家さん）と話し合いをし、地代を下げてくれるようにお願いしてみるべきでしょう。双方が話し合いで合意できれば、地代は減額されることとなります。
しかし、賃貸人が、地代を下げることを承諾しない場合は、話し合いでの解決はできません。
そのようなときは、調停や裁判で、地代の額を決めることとなります。
借地契約の当事者は、①土地に対する租税その他の公課の増減、②土地の価格の上昇若しくは低下、③その他の経済事情の変動、④近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったとき、には、「将来に向かって地代等の額の増減を請求する」ことができます。
したがって、調停や裁判で、これらの事情があるかを判断してもらい、適切な地代の額を決定してもらうことになります。
実際は、適正な地代の額を明らかにするため、不動産鑑定士などに鑑定いてもらう等して、適切な額を決めていくこととなるでしょう。
ところで、地代の減額について、減額を正当とする裁判が確定するまでは、賃貸人は、「相当と認める額」（通常は、これまでの地代額）の地代等の支払いを請求することができますので、ご注意ください。
賃借人の側で、一方的に、減額した額しか支払わないという対応を取ってしまうと、賃貸借契約を解除されてしまう可能性がありますので、きちんと、これまでの地代を支払い続けることが必要です。
後で、地代を減額するとの裁判が確定した場合、払いすぎた地代に、年１割の利息をつけて、返還して貰えますので、最終的には帳尻が合うようになっていますので、ご安心いただければと思います。
なお、お気づきの方もいるかと思いますが、借地契約の当事者は、上記①～④の事情があれば、将来に向かって地代等の額の「増減」を請求することができると書きました。
つまり、賃貸人の側から、地代の「増額」を請求されることもあり得ます。
このときに、どのように対応すればよいのか、次回、お話ししたいと思います。
